Conformità urbanistica ed edilizia:

 

è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e l'insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell'edificio negli anni che vanno dal progetto originario concessionato fino all’ultima pratica autorizzata dal Comune di competenza.

 

 

 

Conformità catastale:

 

è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare ed i relativi dati catastali e planimetrici reperiti all’Agenzia delle Entrate (catasto) che fanno riferimento all’ultimo accatastamento redatto da un tecnico abilitato.

 

 

 

Come verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile:

 

Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto (anche eventuali varianti e sanatorie) depositato negli archivi comunali attraverso un “accesso agli atti o documenti amministrativi” che può essere effettuato dal proprietario o da un tecnico delegato dal proprietario stesso.

 

Dopo la richiesta, che deve essere completa di tutta la documentazione (domanda con riferimenti precisi per le concessioni richieste, planimetrie catastali, elenco proprietari, estratto di mappa con delimitazione dell’immobile, carta d’identità del proprietario e del tecnico e bonifico dei diritti di segreteria), l’ufficio tecnico ha fino a trenta giorni per rispondere e per reperire tutta la documentazione che deve poi essere visionata ed eventualmente fotocopiata.

 

A questo punto, è necessario fare un confronto tra le planimetrie reperite e lo stato di fatto attraverso un rilievo puntuale e preciso che metta in evidenza se l’immobile è conforme oppure se vi sono delle discrepanze.

 

 

 

Questi sono i casi in cui non è presente la conformità urbanistica ed edilizia:

 

- l’immobile è abusivo se per realizzarlo non è stato presentato alcun progetto e quindi non è presente la concessione edilizia o qualsiasi titolo edilizio che verifichi la regolarità del fabbricato.

In questo caso è indispensabile presentare un nuovo “Permesso di costruire in sanatoria”.

Il “Permesso di costruire in sanatoria” viene rilasciato dal Comune di competenza entro sessanta giorni se l’interessato riceve la comunicazione che la pratica è stata approvata mentre se non riceve nessuna comunicazione significa che la pratica è stata rigettata ed è necessaria un’integrazione.

 

 - l’immobile presenta delle modifiche esterne o aumento di volumetria come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

In questo caso, è indispensabile presentare una “Scia in sanatoria” (modifiche esterne) o un “Permesso di costruire in sanatoria” (aumento di volumetria).

La “Scia in sanatoria” viene rilasciata dal Comune di competenza entro trenta giorni se non viene richiesta nessuna integrazione.

 

- l’immobile presenta modifiche interne.

In questo caso è indispensabile presentare una “Cila in sanatoria”.

La “Cila in sanatoria” viene rilasciata dal Comune di competenza entro trenta giorni se non viene richiesta nessuna integrazione.

 

 

N.B.

 

Nei tre casi, è comunque indispensabile una comunicazione inviata dall’ufficio tecnico del Comune,  che segnala la chiusura della pratica in corso.

 

 

 

Costo della sanatoria edilizia:

 

- diritti di segreteria, che variano da un comune all’altro;

 

- sanzione amministrativa, che parte da 516€ e può superare anche i 5.000€ (516€ se la sanatoria viene presentata quando i lavori sono ancora in corso, altrimenti, se le opere sono già state ultimate da 1.000€ a 5.000€);

 

- contributi concessori ed oneri, maggiorati fino al doppio;

 

- ulteriore sanzione amministrativa, se si tratta di una zona interessata da vincoli paesaggistici;

 

- parcella del professionista che si occuperà della pratica burocratica.

 

 

 

N.B.

 

Qualsiasi pratica edilizia in sanatoria, è possibile se le modifiche realizzate senza il titolo abilitativo, sono congruenti con le norme riportate nell’attuale P.G.T. e le norme riportate nel P.R.G. del periodo nel quale è stato costruito l’immobile oppure, nel quale è stata eseguita una eventuale variante o sanatoria (doppia conformità).

 

 

 

Come verificare la regolarità catastale di un immobile:

 

Per verificare se un immobile è conforme alle planimetrie catastali, bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo accatastamento depositato al catasto di competenza attraverso una visura che può essere effettuata dal proprietario o da un tecnico delegato dal proprietario stesso.

 

A questo punto, è necessario fare un confronto tra le planimetrie reperite e lo stato di fatto attraverso un rilievo puntuale e preciso che metta in evidenza se l’immobile è conforme oppure se vi sono delle discrepanze.

 

Se l’ultima planimetria catastale non è coerente con lo stato di fatto, bisogna fare un aggiornamento riportando tutte le modifiche riscontrate.

 

 

N.B.

 

E’ obbligatoria la corrispondenza tra le planimetrie catastali aggiornate e le planimetrie riportate nella pratica di sanatoria presentata e approvata dal Comune di competenza.

 

 

 

Quando è necessario verificare la conformità urbanistica e catastale?

 

- Per una compravendita: è consigliabile, da parte del venditore, effettuare una verifica della regolarità urbanistica e catastale del proprio immobile appena decide di metterlo in vendita con la consulenza di un tecnico abilitato.

 

- In caso di interventi edilizi successivi alla sanatoria, come ad esempio una ristrutturazione.

L'eventuale pratica di sanatoria, deve obbligatoriamente essere presentata prima di ogni intervento edilizio da effettuare sull'immobile.

 

- Per richiedere un mutuo alla propria banca.

 

- Per accedere alla detrazione fiscale o sconto in fattura del 110%

 

 

 

Il certificato di conformità urbanistica o, dichiarazione di conformità urbanistica, è un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio depositato in Comune e verifica la regolarità urbanistica che dovrà corrispondere al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento.

questo documento, stabilisce che non vi sono abusi edilizi o variazioni rispetto al progetto originario  o rispetto ad ampliamenti, restauri, opere interne ecc. avvenuti dopo la presentazione della pratica primitiva e che questi, siano avvenuti in conformità a quanto previsto dalla legge e dal PGT depositato in Comune.

 

 

MULTICITI, è specializzato nel redigere certificati di conformità urbanistica e nella verifica della corrispondenza catastale allo stato di fatto (conformità catastale).

 

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