FACILE RISTRUTTURARE?

 

 

 

E’ così facile ristrutturare come alcune aziende sostengono nonostante tutti i problemi e gli imprevisti che durante ogni lavoro si presentano dal momento della progettazione fino al risultato finale?

 

Per scoprire e rendere partecipi i committenti di ogni difficoltà che il lavoro dell’architetto o comunque di ogni progettista sviluppa durante il percorso, è necessario elencare innanzitutto tutte le fasi che partono dal primo sopralluogo fino al risultato finale per cercare di rendere meno problematico e periglioso il rapporto con il committente, con le ditte e le imprese chi ci lavorano.

 

Mi sto riferendo a quei lavori che si occupano di rendere l’immobile, dopo una ristrutturazione anche minima, come risultato della collaborazione fattiva tra i vari attori che la compongono di modo che vengano diminuiti i problemi che sempre si sviluppano - è inutile negarlo - quando vi sono tante competenze che lavorano insieme.

 

E’ necessario precisare, che tutte le fasi di un progetto, nessuna esclusa, è importante mentre a volte, si tendono a sottovalutare alcuni passaggi che invece si dimostrano comunque essenziali per la buona riuscita del prodotto definitivo.

 

 

 

Il sopralluogo.

 

Il primo sopralluogo, dovrebbe far conoscere al progettista, le intenzioni del committente, non solo quelle riferite alla parte tecnica come abbattere una tramezza, rifare il bagno o spostare una porta ma anche e soprattutto quelle che riguardano il modo di vivere della famiglia stessa che si appresta a fare molte volte, un passo importante per realizzare il sogno della propria vita magari dopo anni di sacrifici.

 

Il primo contatto sul luogo è oltremodo rilevante, per individuare il carattere dell’immobile e a questo riguardo, l’individuazione dell’anno di costruzione si ritiene indispensabile per avere una prima idea sulla personalità stessa dell’ambiente che si rende protagonista indiscusso del conseguente intervento insieme alla natura stessa degli abitanti.

 

Non è certamente necessario che ci si trovi di fronte ad un edificio vincolato dai beni culturali con “annessi e connessi” ma per esempio, vi sono appartamenti degli anni ’70 che hanno internamente rifiniture di pregio, risultato di un periodo dove la speculazione edilizia non era ancora l’elemento trainante delle costruzioni.

 

La maggior parte di questi edifici, anche se esternamente non caratteristici, presentano all’interno appartamenti con grandi stanze ed una distribuzione giorno-notte davvero ottimale con pavimenti in legno e alti soffitti; è indispensabile, comunque, cominciare ad analizzare il luogo e ciò che esso ti suggerisce perché l’ispirazione creativa possa cominciare a manifestarsi.

 

 

 

L’idea.

 

Molte volte l’ideazione di un progetto, viene sottovalutata sia dal progettista sia dal committente specialmente quando si tratta di ristrutturare o riattare con piccoli interventi appartamenti che hanno già una loro caratteristica determinata dall’anno di costruzione, dalla tipologia e dai materiali.

 

Generalmente, la richiesta non va oltre il rifacimento degli impianti, del bagno, l’abbattimento di una tramezza per unire la cucina al soggiorno, la sostituzione dei serramenti e, a volte, l’applicazione di controsoffitti per incassare le luci e coprire gli impianti elettrici e idraulici o il restauro di elementi esistenti.

 

Questi piccoli interventi che non riguardano quindi una ristrutturazione così detta “pesante” sono, molte volte, poco considerati proprio a causa della minimalità degli elementi da modificare rispetto alla totalità dell’immobile in oggetto dove tecnici e proprietari, trascurando i particolari in modifica, mettono a repentaglio tutto il prodotto finale che è indubbiamente il risultato degli elementi variati con quello che rimane inalterato che deve essere innegabilmente migliore della situazione di partenza.

 

Il proponimento di base, importante per la definizione del disegno propedeutico o bozzetto, è la possibilità di tracciare un filo conduttore che detti la via principale dove poi ogni componente che fa parte della totalità, possa essere parte di un tutt’uno come presupposto trainante della progettazione.

 

Fondamentalmente questa via principale, dovrebbe riunire in se i caratteri del luogo come predisposizione

 

di progetto che accorpa gli elementi esistenti a quelli di programmazione intervenendo senza modificare la natura della casa.

 

 

 

I rilievi

 

La rilevazione sul luogo della stato di fatto, molte volte anch’esso sottovalutata, deve tenere conto non solo dell’osservazione puntuale e precisa delle misure della planimetria ma anche di tutte le pareti che delimitano le camere dell’appartamento compresi ripostigli, disimpegni e bagni.

 

In questo modo, in fase di restituzione su carta, si avrebbe la possibilità di controllare interamente tutti gli elementi che compongono l’immobile compresi eventuali cornici, caminetti, mobili incassati ed eventuali decorazioni a soffitto come finti cassettoni o luci fisse.

 

Anche tutte le porte e le finestre rilevate, presenti nel disegno, devono rispecchiare l’esatta rispondenza dei particolari che le compongono, attraverso l’osservazione precisa e puntuale di tutti i motivi ornamentali. Questa rappresentazione grafica, insieme alle precedenti, ha lo scopo di definire il temperamento complessivo dell’immobile mettendo in chiaro anche, gli eventuali indizi che possono evidenziare i possibili interventi realizzati al di fuori del periodo di costruzione effettiva e quelli, invece, contemporanei all’anno di riferimento dell’immobile.

 

 

 

Il progetto

 

Il primo sopralluogo, l’idea e i rilievi, devono contribuire sostanzialmente, a spiegare il progetto mentre la fattibilità di un buon programma, dipende soprattutto da come si riescono a coniugare gli elementi della stato di fatto con i nuovi elementi che devono formare un tutt’uno all’interno dell’immobile.

 

Elaborare un progetto unitario, significa innanzitutto configurare e prefigurare sulla carta, ciò che poi sarà il prodotto finale alla conclusione dei lavori.

 

E’ molto importante quindi che il progetto, venga rappresentato attraverso un disegno meticoloso ed accurato e sia il risultato congiunto dei proponimenti iniziali pensati dal committente e dal progettista che ha avuto l’incarico per la ristrutturazione.

 

Anche il disegno, ultimamente il più delle volte trascurato, esprime un fondamentale concetto all’interno del lavoro dell’architetto raccontando puntualmente attraverso i segni, ciò che avverrà e costituendo un fondamentale strumento di mediazione tra i due attori e mezzo di comunicazione inequivocabile per lo sviluppo concreto del piano di lavoro.

 

La rappresentazione grafica minuziosa di tutti i particolari costruttivi è oltremodo utile per consegnare all’impresa il resoconto del preventivo accompagnato ai disegni ai quali deve scrupolosamente attenersi all’inizio, durante e alla fine dei lavori tramite contratti firmati dai responsabili delle ditte, dal committente e dal progettista.

 

Il buon svolgimento di questo ultimo lavoro, è direttamente proporzionale all’accuratezza di questa fase e può ridurre al minimo la possibilità di inconvenienti che solitamente sono molto più numerosi del previsto.

 

Si ritiene quindi indispensabile la descrizione particolareggiata degli interventi da eseguire prima dell’inizio dei lavori, attraverso disegni che illustrano e chiariscono tutte le fasi della prestazione richiesta.

 

 

 

Il preventivo

 

Prima di iniziare il cantiere, è indispensabile quantificare il costo delle opere che sono state già descritte nel progetto e redigere il preventivo di massima o un computo metrico estimativo che elenchi dettagliatamente tutte le lavorazioni che sarà necessario eseguire.

 

Il preventivo, composto dalle particolari attività redatto dal tecnico, dovrebbe però, essere confrontato con le ditte di riferimento che assumeranno l’incarico per eseguire i lavori.

 

Quindi, per ogni ditta, sarà necessario redigere un preventivo specifico che spieghi esattamente le prestazioni da attuare, anche con il supporto dei particolari costruttivi che dovrebbero in linea di massima interpretare correttamente, i desideri del committente e del progettista in relazione ai costi di mercato.

 

L’accordo tra le ditte, l’impresa ed il committente, deve essere sancito da un contratto dove vengono specificate tutte le opere da eseguire in relazione al preventivo e ai disegni particolari; è importante che tutto venga precisato per non incorrere a spiacevoli fraintendimenti di carattere tecnico ed economico.

 

 

 

Le pratiche per il comune

 

Quando si tratta di ristrutturare un appartamento, è d’uopo usare la CILA o la SCIA, la prima se le modifiche non comportano lavori che riguardano la struttura , la seconda se invece vi sono degli interventi strutturali.

 

La modulistica, è pressochè identica in tutti i comuni e quindi facilmente compilabile dal proprietario o dal tecnico di riferimento.

 

Quello che invece è necessario fare, prima di presentare la documentazione, è prendere contatto con l’ufficio tecnico e con il geometra, l’architetto o l’ingegnere che istruisce la pratica per accordarsi sugli incartamenti da inoltrare e sulle tavole grafiche che si intendono elaborare per descrivere il progetto.

 

Il colloquio, l’esposizione e la correlazione tra gli “attori”, spesso tende a instaurare un positivo rapporto di collaborazione che deve sostanzialmente definire se gli interventi da effettuare, sono congruenti con la normativa riferita alle norme tecniche del PGT cercando eventualmente, di modificarli in relazione agli elementi scaturiti dal confronto.

 

Questa fase, molte volte sottovalutata, costituisce invece, una parte fondamentale dell’attività poiché in questo modo, si rende partecipe il tecnico comunale delle proposte progettuali attraverso la conoscenza della pratica, facilitando quindi il percorso verso la commissione edilizia che deve approvare la documentazione.

 

 

 

Il cantiere

 

L’organizzazione del cantiere, deve essere basato sulla efficace comunicazione dei lavori da eseguire, all’impresa e alle ditte referenti di tutti gli interventi programmati durante il progetto.

 

I disegni preparatori, chiamati anche particolari costruttivi elaborati in fase di progettazione, rappresentano il modo migliore per affrontare il difficile percorso che bisogna intraprendere per fare in modo che durante il cantiere, siano portati al minimo i problemi e gli imprevisti che normalmente si verificano.

 

Certamente la redazione di particolari costruttivi il più possibile completi perfezionati da descrizioni scritte esaustive con indicazioni sui materiali  e sull’uso che si fa di essi nella posa in opera, possono diminuire considerevolmente gli inconvenienti ma, sicuramente, non eliminarli del tutto.

 

Certamente, la presenza costante del direttore dei lavori, può ridurre l’insorgenza dei problemi legati alla trasposizione e all’interpretazione dei disegni esecutivi senza trascurare che anche i lavori legati a piccole ristrutturazioni, includono una massima attenzione il più delle volte messe da parte a sfavore di una trascuratezza data dalla mentalità di chi non considera tali incarichi professionalmente appropriati.

 

Il controllo, deve essere eseguito non solamente sulla corrispondenza del progetto al cantiere e quindi alla fedele realizzazione del lavoro in essere ma anche, sul preventivo iniziale attraverso una regolare verifica che deve essere prodotta durante tutto il percorso fino alla conclusione dei lavori.

 

Durante i lavori, però, c’è la possibilità che il preventivo iniziale possa lievitare e questo inconveniente, dovuto principalmente a complicazioni non previste oppure a varianti in corso d’opera, dovrebbe comunque, non essere superiore al 10-15% sempre se il precedente, è stato redatto con coscienza da un professionista che ha valutato seriamente tutte le varie fasi del compito assegnato e comunque, valutato in accordo con il committente.

 

Anche la cura dei particolari attraverso le finiture di qualsiasi intervento, è molto importante e non deve essere mai lasciato al caso poiché si rischierebbe di rendere vana la completezza e la qualità del prodotto finale.

 

 

 

La fine dei lavori

 

L’ultima fase è costituita dalla conclusione dei lavori e l’eventuale richiesta di agibilità.

 

Esiste da normativa, un elenco della documentazione che il direttore dei lavori deve consegnare al comune per chiudere definitivamente la pratica:

 

Il Certificato di conformità degli impianti. Ogni impianto installato in casa (luce, gas e acqua) dovrà essere dotato di relativo certificato di conformità, rilasciato dal tecnico che ha eseguito l'installazione.

 

La variazione catastale.

 

L'attestato di prestazione energetica.

 

E’ comunque doveroso, che tutti i lavori siano stati ultimati, anche quelli che riguardano le finiture.

 

La data di ultimazione lavori deve essere indicata sia sulla comunicazione di fine lavori comunale che nella variazione catastale, la quale deve essere trasmessa entro trenta giorni dall’ultimazione lavori. La data di ultimazione dei lavori ai fini catastali può essere quella in cui sono riconoscibili le caratteristiche e le finiture che delineano la categoria e la classificazione catastale ai fini della determinazione della rendita e questa non necessariamente deve coincidere con l’effettiva data di ultimazione dei lavori che, invece, deve essere indicata nella comunicazione di fine lavori ai fini edilizio/urbanistici presso il competente comune. Il termine per l’eventuale richiesta dell’agibilità è di quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori, a cui deve già essere allegata la ricevuta attestante l’avvenuta variazione catastale, di conseguenza la data di ultimazione lavori catastale può essere antecedente alla data di fine lavori edilizio/urbanistica.

 

 

La parcella

 

Dal 2006 entra ufficialmente in vigore il decreto legge Bersani-Visco sulle liberalizzazioni; il provvedimento aboliva i limiti tariffari per le libere professioni e ciò significa che ogni professionista da quella data, poteva applicare qualsiasi parcella anche al di sotto dei minimi che precedentemente erano in vigore.

 

Chi si appresta a programmare un progetto anche di minima ristrutturazione, si trova di fronte ad una svariata sequela di situazioni che riguardano le proposte di prestazioni professionali in rapporto alla cifra che il professionista suggerisce per accaparrarsi il lavoro inducendo la massima qualità ad un prezzo minimo: quello che commercialmente si chiama rapporto tra qualità e prezzo.

 

Ma il confronto, di solito si attua quando si parla di oggetti che vengono comprati e venduti nel mercato ordinario di prodotti che devono obbligatoriamente sottostare alle leggi delle contrattazioni riferite alla concorrenza dove la speculazione è il filo conduttore mentre, nel nostro caso, si parla di una attività professionale e quindi molto specifica dove vi sono grandissime responsabilità a livello civile e penale coadiuvate dalla incombenza non facile, di consegnare un lavoro finale di qualità nonostante tutte le difficoltà che si incontrano durante il percorso.

 

Mettere sullo stesso piano oggetti come scarpe, vestiti e biciclette che si vendono solitamente in negozio con un lavoro altamente specializzato, non fa che sminuire la professione dell’architetto che negli ultimi anni ha subito una svalutazione dovuta proprio alla presenza di individui che presentano parcelle molto più basse rispetto alla normalità.

 

Il committente, quando sceglie un professionista, dovrebbe, innanzitutto, considerare la parcella come il giusto riconoscimento di un lavoro altamente qualificato e non come un costo superfluo che si potrebbe anche eliminare o portare ai minimi termini.

 

Bisogna anche considerare, che chi propone, per esempio, di abbassare le spettanze della metà o anche meno è probabilmente perché le intenzioni sono quelle di svolgere l’attività con il massimo disimpegno o di intascare le percentuali dalle ditte che propone, risultando falsamente più onesto agli occhi del committente.

 

Alternativa sconsigliabile se lo scopo è quello di ottenere una prestazione all’altezza di un onesta professione.

 

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